Nuevas reglas de la Administración Federal de Vivienda facilitan la compra de apartamentos a los que compran su primera vivienda, y benefician también a los urbanizadores que los venden.
Desde 2010, la FHA ha limitado las hipotecas para apartamentos a complejos aprobados y se exige una recertificación cada dos años. Pero a partir del 15 de octubre, la certificación será cada tres años. Además, el porcentaje de unidades tienen que estar ocupadas por el propietario cambia de 50% a un rango de entre 25% y 75%. El límite anterior al espacio comercial al 50% del área del proyecto cambiará a un rango de entre 25% y 60%.
Además, los compradores podrán solicitar financiación respaldada por la FHA para apartamentos fuera de complejos aprobados por la entidad que cumplen ciertos requisitos. Las hipotecas respaldadas por la FHA son atractivas para los que compran su primera vivienda porque exigen pagos iniciales menores y se ofrecen a compradores con una calificación de crédito más baja.
En los mercados urbanos, los condominios con frecuencia son menos caros que las viviendas unifamiliares. En Miami-Dade, el precio medio de una vivienda unifamiliar es en este momento $360,000; el precio medio de los condominios ya construidos es de $247,000, según la Miami Association of Realtors. En Broward, el precio medio de la vivienda unifamiliar es $365,000, y de $175,000 en el caso de los condos.
En Miami-Dade y Broward, la FHA emite hipotecas por un máximo de $356,500.
El cambio da a los urbanizadores la autoridad para usar su discreción y flexibilidad en los proyectos.
Algunos urbanizadores han recibido bien los cambios, diciendo que les permite crear proyectos más rentables.
“La exigencia que cambiará para reducir el porcentaje de apartamentos ocupados por sus dueños en un edificio es algo muy positivo porque la mayoría de estos edificios comienzan con la idea de que se van a vender completamente. Pero no es así”, dijo el urbanizador Henry Torres, presidente de Astor Companies. En particular, Torres aplaudió el cambio en la cantidad de apartamentos que tienen que estar ocupados por sus dueños.
Es probable que algunos urbanizadores se beneficien más que otros, dijo Andrew Blasi, abogado del bufete Shapiro Blasi Wasserman Hermann. “Por ejemplo, pienso que el Melo Group probablemente se beneficie de estos cambios, como urbanizadores a gran escala, por lo general en entornos urbanos, que construyen proyectos grandes de uso combinado o de condominios dirigidos a inversionistas, así como a personas que compran los apartamentos para vivirlos”.
Los cambios tienen por fin ayudar a los que compran una vivienda por primera vez, minorías y personas de la tercera edad, dijo Brian Montgomery, comisionado de la Administración Federal de Vivienda. A diferencia de las hipotecas convencionales que exigen un pago inicial de 20, los préstamos respaldados por la FHA exigen un pago inicial de 3.5%.
En una conferencia de prensa el miércoles para anunciar los cambios, Ben Carson, secretario del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD) federal, dijo: “En estos momentos, aproximadamente 64% de las personas tienen vivienda propia, una cifra más baja que las altas históricas, particularmente entre familias de minorías. Comprar una vivienda es la forma principal en que las familias echan raíces en su comunidad y crean riqueza”.
Las minorías, incluidos negros e hispanos, tienen un índice de propiedad de vivienda 20% inferior a la población en general, dijo Montgomery. “Las minorías fueron afectadas de manera desproporcionada durante y después de la crisis financiera de hace un decenio. Y aunque hemos visto grandes avances en la economía, muchas de esas personas no han podido recuperarse completamente”.
En todo el país se están construyendo condominios, con más de 150,000 en obras, 9,307 de ellos en Miami-Dade y Broward, pero en este momento la FHA solamente aprueba 6.5% de esos proyectos.
Anteriormente, los compradores podían solicitar una hipoteca garantizada por la FHA solamente cuando todo el proyecto estaba aprobado por la entidad.
Se espera que el cambio en las reglas aumente en 20,000, a 60,000, la cantidad de hipotecas respaldadas por la FHA para comprar condos.
La mayor disponibilidad de hipotecas pudiera impulsar la construcción de este tipo de vivienda en 7,000 unidades, según un análisis del HUD de 2018.
La exigencia de pagos iniciales menores ayuda a personas más jóvenes a no alquilar más y comprarse una vivienda, dijo Torres.
“Una de las cosas que ocurre es que cuando la gente compra una vivienda cuando son jóvenes, para cuando llegan a la edad de retiro esa ha sido su mayor inversión, y no tienen que depender solamente del Seguro Social y no son una carga para su familia. Creo que para propósitos económicos y para el futuro del país, lo que está haciendo la FHA es magnífico”, dijo Torres.
Se espera que los cambios faciliten la comercialización de los condominios a largo plazo, dijo el abogado Blasi: “Probablemente mejorará la comercialización de los condos en general porque ahora una mayor cantidad de unidades serían respaldadas por la FHA en casos en que un comprador no tenga mucho dinero para el pago inicial, o en casos en que una mayor cantidad de unidades propiedad de inversionistas no estén ocupadas por el dueño”.
Pero no está claro cuánto esta expansión pudiera aumentar el índice de propiedad de viviendas, porque los precios han aumentado más rápido que los ingresos y el inventario de viviendas ha estado por debajo de su promedio histórico.
Un reportaje reciente del Herald, Paraíso perdido: los miamenses ya no pueden vivir aquí, detalló la escasez de vivienda asequible para la mayoría de los trabajadores locales, cuyos ingresos no se han mantenido al ritmo del aumento de los alquileres y el costo de la vivienda.
Rebecca San Juan / El Nuevo Herald
Página Web - 2019/08/16
Fuente: https://www.elnuevoherald.com/