Las torres de apartamentos de lujo del downtown son las que aparecen en todas las postales y folletos de viajes.
Pero son los vecindarios de clase media lo que están impulsando en este momento el mercado inmobiliario de Miami-Dade, según el informe preliminar del valor gravable de 2019, publicado el viernes por el tasador de la propiedad de Miami-Dade.
En general, el valor gravable de la propiedad subió en todo el condado de $288,800 millones en 2018 a $307,200 millones en 2019, un alza de 5.9%.
Sin contar las nuevas construcciones, el valor gravable de la propiedad aumentó $283,100 millones a $300,000 millones, un alza de 3.4%.
Pero Lázaro Solís, tasador adjunto de la propiedad de Miami-Dade, dijo que los porcentajes no cuentan toda la historia.
“Cuando se maneja este tipo de cifras, hay que fijarse en las diferencias reales”, dijo. “El valor gravable estimado sin contar las nuevas construcciones aumentó en $17,000 millones de 2018 a 2019. Dudo que cualquier otra región del país se acerque a eso”.
Las zonas residenciales que mostraron el mayor aumento en el valor gravable entre las propiedades ya existentes, en comparación con los valores de 2018 son Opa-locka (8.3%), Hialeah Gardens (7.3%), Miami Gardens (6.7%), Hialeah (6.7%), Miami Shores (6.1%), Homestead (6%), North Miami (5.6%), North Miami Beach (5.5%) y Cutler Bay (5.2%).
Esas alzas son incluso mayores si se toman en cuenta las nuevas construcciones. En Opa-locka, por ejemplo, el aumento es de 29.8%, y en North Miami Beach de 15.8%.
Casi todos los vecindarios donde aumentó el valor gravable tienen precios de vivienda medios de entre $200,000 y $300,000, según Zillow. Una excepción notable es Miami Shores, con un precio de vivienda medio de $441,800.
“Es lógico que la mayoría de las áreas donde aumentó el valor tienen viviendas de precios medios”, dijo el tasador de la propiedad de Miami-Dade, Pedro J. García. “Y en áreas como Opa-locka [donde Amazon construyó un centro de procesamiento de envíos de 885,000 pies cuadrados el año pasado], las nuevas construcciones han tenido un gran impacto en los valores”.
Las zonas donde los valores bajaron son lugares de viviendas de lujo, como Sunny Isles Beach (-4.4%), Key Biscayne (-3%), Aventura (-0.3%) y Bal Harbour (-0.2%).
La mayor parte de esa baja se compensa con nuevas construcciones, aunque algunas zonas terminaron con valores negativos, como Key Biscayne, con un cambio de -2.8% en comparación con 2018.
“El problema con Key Biscayne es que ya no tiene más terrenos para construir nada nuevo”, dijo García. “La gente derrumba las casas viejas y construyen nuevas, pero eso es todo”.
Incluso en la zona del downtown de Miami, que va desde Brickell hasta Edgewater, sufrió de un estancamiento del valor gravable de las viviendas, con solamente un aumento de 1.8% sobre 2018. Con la adición de $1,260 millones en nuevas construcciones, el valor gravable de la zona aumentó 8.3% en comparación con 2018.
Solís dijo que el distrito del downtown incluye muchos edificios viejos con un alto nivel de depreciación.
“Muchos de esos edificios están cerrados”, dijo. “Las nuevas construcciones son las que dan vida al distrito del downtown”.
El informe preliminar publicado el viernes es el que usan los gobiernos locales para pronosticar los ingresos por concepto del impuesto a la propiedad que pueden esperar en sus jurisdicciones, pero García subrayó que las cifras pueden cambiar. Un segundo informe, que debe publicarse el 1 de julio, debe ofrecer los valores definitivos que se usarán para las facturas tributarias de 2019.
RENE RODRIGUEZ / El Nuevo Herald
Página Web - 2019/05/31
Fuente: https://www.elnuevoherald.com/