Aumenta el valor de la propiedad en Miami-Dade (ESTADOS UNIDOS)

El valor gravable estimado de la propiedad al comienzo del 2016 muestra que el mercado inmobiliario de Miami-Dade ha tocado una nueva cota máxima, con un crecimiento de 8.6 por ciento a nivel de todo el condado

El valor de las propiedades aumentó 8.6 por ciento en Miami-Dade al comienzo del 2016, con $5,000 millones en construcciones nuevas que han impulsado los ingresos por concepto de impuestos a nuevos niveles y permitido a gobiernos locales aprovechar la situación para el presupuesto del próximo año.

En todas las jurisdicciones locales hubo aumento en el valor gravable de las propiedades, con North Miami Beach al frente con un alza de 16.6 por ciento y Virginia Gardens en último lugar con apenas un crecimiento de 0.3 por ciento.

Las cifras también detallan el auge de construcciones a lo largo de la costa del condado: Miami Beach registró $1,200 millones en nuevas construcciones al comienzo del 2016, un aumento considerable en comparación con unos $270 millones en el 2015. Aunque Miami Beach fue el líder en nuevas construcciones este año, Miami no se quedó muy atrás, con $1,000 millones. Miami agregó unos $490 millones en nuevas construcciones en el 2015.

Pedro García, el tasador de la propiedad del condado, un cargo de elección, emitió un comunicado en que alabó las cifras como una señal de la continua expansión en momentos que el mercado de bienes raíces muestra señales de desaceleración.

$5,000 millones se agregó en Miami-Dade en nuevas construcciones al comienzo del 2016

“El auge de la construcción visible en todo el condado todavía no ha llegado a su punto más alto”, dijo García, “y seguirá este crecimiento”.

El valor de las propiedades sobrepasó el pronosticado 6.5 por ciento de crecimiento en el presupuesto de Miami-Dade. El aumento a nivel de condado, combinado con un alza de 6.2 por ciento en las zonas no incorporadas de Miami-Dade, provocarán a su vez un aumento de salario de 4 por ciento, por concepto de aumento en el costo de vida, para miles de empleados sindicalizados del condado.

El aumento de sueldo está vinculado a cierto nivel de alza del valor de las propiedades que el alcalde Carlos Giménez negoció con cinco sindicatos de Miami-Dade en el 2014, cuando el condado enfrentaba un déficit de presupuesto y quería diferir costos. Si los cinco sindicatos restantes aprueban el mismo acuerdo en las negociaciones que adelantan en estos momentos, eso podía costar al condado unos $24 millones en el 2017, según la oficina de presupuesto.

Giménez aplaudió en un comunicado las nuevas cifras, que se anuncian sólo tres meses antes de enfrentar la reelección en agosto. “Siempre estamos buscando formas innovadoras de controlar los costos y concretar ahorros que puedan usarse para reanudar y mejorar servicios de una manera eficiente y fiscalmente responsable”, dijo el alcalde.

El impuesto calculado sobre el valor a las propiedades de Miami-Dade combina inmuebles por un valor de $250,000 millones, unos $4,000 millones más que durante su punto más alto en 2008, cuando el mercado se encaminaba hacia una desaceleración brutal. Desde el punto más bajo del mercado de la vivienda en el 2011, se ha recuperado aproximadamente $63,000 millones en valor, dijo García.

Esos valores son preliminares, de manera que las cifras definitivas probablemente cambien antes que la oficina de García emita los números finales el 1 de julio. Este aumento generalizado en el valor de las propiedades pudiera presionar a los funcionarios electos a reducir la tasa del impuesto a la propiedad, puesto que un mayor valor hace aumentar la factura fiscal de los propietarios de viviendas aunque la tasa siga igual. Los gobiernos generalmente fijan la tasa tributaria en el verano, antes del año presupuestario, que comienza el 1 de octubre.

Para el sistema escolar de Miami-Dade, el valor de los inmuebles aumentó 8.1 por ciento, a $283,000 millones. Como el distrito tributario fiscal ofrece más exenciones que el distrito del sistema escolar, la base impositiva del condado es más baja que la del distrito escolar y por lo general tiene una tasa diferente. Alberto Carvalho, superintendente escolar de Miami-Dade, dijo que las fórmulas de financiación del distrito significa que no se beneficiará del aumento en los ingresos por concepto del impuesto a la propiedad porque la asistencia financiera estatal se reducirá para compensar esa alza.

“Cuando una aumenta, la otra baja”, dijo. “Para la Junta Escolar no hay un impacto material”.

Cindy Lerner, alcaldesa de Pinecrest, dijo que el aumento de 6.6 por ciento en su ciudad no es suficiente para compensar el alza de los gastos municipales. “No es suficiente para hacer frente a las necesidades de infraestructura”, dijo. “Y no recibimos nada de la Legislatura de la Florida”.

Los valores reportados deben reflejar lo que vale la propiedad al 1 de enero del 2016. El alza viene de los aumentos en el valor de las propiedades ya construidas más del aumento en el valor gravable de nuevas construcciones.

El valor gravable determina la cantidad de dinero que pagan los propietarios en la factura que recibirán más adelante este año, sobre la base de tasas fijadas por los gobiernos locales en los próximos meses. Estos valores no están al día con las condiciones del mercado, que han dado señales de un enfriamiento de la demanda y una desaceleración general en las ventas. En el primer trimestre del 2016, la venta de viviendas en Miami-Dade bajó 8.9 por ciento, según la Asociación de Realtors de Miami.

Entre las cifras significativas del informe están, a saber:

▪ En todo el condado, Miami-Dade agregó $5,000 millones en nuevas construcciones al comienzo del 2016, en comparación con sólo $2,800 millones en nuevas construcciones al principio del 2015.

▪ La pequeña localidad de El Portal ocupó el primer lugar en el aumento del valor de la propiedad, con un alza de 13.8 por ciento en el valor gravable de las propiedades existentes, que ahora valen un total de $130 millones. En un cercano segundo lugar quedó el distrito tributario de Normandy Shores, dentro de Miami Beach (un alza de 12.3 por ciento) y en tercer lugar quedó Bay Harbor Islands, con un aumento de 10.9 por ciento.

▪ Si los propietarios demuelen más propiedades de las que se construyen, la cifra de nuevas construcciones se considera negativa.

Varias jurisdicciones registraron nuevas construcciones negativas en el 2015, pero la tendencia de la demolición parece haberse reducido considerablemente en el 2016. Sólo Bal Harbour terminó con un déficit de edificios, con una cifra negativa de $1 millón en nuevas construcciones. Varias otras municipalidades no registraron nuevas construcciones: El Portal, Indian Creek, Surfside y Virginia Gardens.

▪ Las áreas no incorporadas de Miami-Dade –propiedades fuera de límites municipales que dependen el condado para los servicios– tuvieron un alza de 6.2 por ciento en el valor gravable, mejor que un pronóstico de 5 por ciento.

▪ Entre los diferentes distritos fiscales que financian los servicios del condado, el distrito de bibliotecas tuvo el mayor aumento, 9 por ciento, en comparación con un pronóstico de 6.5 por ciento.

Esta información ha sido actualizada para marcar la diferencia entre el valor gravable del distrito fiscal de la junta escolar ($283,000 millones) y el distrito general del condado ($250,000 millones).