¿Qué hace falta para que se apruebe una hipoteca para comprar una casa este verano? Tal vez no se trata, después de todo, lo que el solicitante está pensando.
Para la mayoría de las personas, lo más importante de todo es tener todo en orden —un aceptable historial de crédito, dar un pago inicial, tener reservas financieras , índice de deuda a ingreso— para poder obtener una buena calificación de los sistemas de evaluaciones de riesgo (también conocidos como “cajas negras”) que tienen los inversionistas que dominan el mercado: Fannie Mae y Freddie Mac.
Mediante una intrincada red de algorritmos y una rigurosa información, las cajas negras de Fannie y Freddie se guardan bajo estrictas normas de seguridad. Todos los meses nos informamos de algunas de las características de los préstamos que aprueban.
Por ejemplo, en junio la calificación promedio FICO de Fannie y Freddie de préstamos para comprar una casa fue de 754. Se trata de una gran oportunidad para millones de compradores potenciales. Es un número mucho más alto que la calificación nacional promedio FICO de 700 y considerablemente más alto que el promedio típico de hace 20 años.
Sin embargo, ese no es el cuadro total. Según datos recientemente compilados por Ellie Mae, una firma experta en préstamos que analiza las características de los préstamos, grandes porcentajes de las solicitudes son aprobadas por Fannie y Freddie con bajas calificaciones FICO.
Casi 13% de los préstamos aprobados en junio, tuvieron calificaciones de entre 650 y 699. Son calificaciones habituales de los consumidores que tienen números moderados en sus expedientes en el buró nacional de crédito y que recuperan de los problemas que debieron enfrentar durante la Gran Recesión y recién ahora empiezan a mejorar. Otro 4.3 por ciento de los préstamos aprobados tuvieron incluso calificaciones más bajas, de entre 500 y 649.
Las hipotecas que respalda la Administración Federal de Viviendas (FHA) cerraron en junio con calificaciones incluso más amplias. La calificación promedio de la FHA de préstamos para comprar una casa fue de 683, pero más de uno de cuatro solicitantes (26%) logró calificaciones de entre 550 y 649. Solo un 2% tuvo calificaciones que la FHA considera sumamente bajas, lo que indica serias dificultades en los expedientes de crédito de los solicitantes. Vale señalar que la FHA usa su propio sistema para calificar, llamado TOTAL, que con frecuencia toma decisiones de aprobación más generosas que las de Fannie o Freddie.
Los índices de deuda a ingreso (DTI) son otro factor de importancia de las cajas negras, entre otros el alquiler actual, los pagos de hipotecas, tarjetas de crédito, préstamos estudiantiles, etc, todo comparado con el ingreso mensual. Si una persona tiene un ingreso de $6,000 y $2,500 en deudas, entonces su DTI es de 42%.
El promedio de DTI de Fannie y Freddie puede parecer estricto, pero en realidad le brinda más facilidades a los solicitantes que en fechas recientes. En junio, el promedio de DTI de Fannie y Freddie fue de 39%. La FHA, que tiende a ser más indulgente en materia de deudas, tuvo en junio un promedio de DTI de 43%. Sin embargo, Fannie, Freddie y FHA reconocen que hasta los solicitantes con un historial de crédito sólido, pueden tener grandes deudas en el panorama económico actual, y están abiertos a otorgar un DTI más alto que lo que indican las estadísticas mensuales. En un importante cambio de política que entró en vigor este mes, Fannie aumentó su DTI máximo a 50%. Un estudio que dio a conocer released la semana pasada el Instituto Urbano pronostica que este cambio podría abrir las puertas de préstamos a 95,000 compradores adicionales, algo potencialmente muy grande.
Durante años. Freddie Mac ha tenido gran flexibilidad en el DTI de su sistema de evaluación de riesgo y también puede ir a 50 por ciento, una cifra que resulta ideal para los solicitantes con factores que compensan comoes el caso de pagos iniciales altos o reservas importantes. La FHA es con mucho la más liberal de las tres entidades sobre el DTI, y otorga préstamos cuyas deudas suman hasta un 55%.
En estos momentos, los requisitos de pagos iniciales están también super bajos. Tanto Fannie como Freddie tienen programas que permiten dar solo un 3% de pago inicial, y algunas compañías prestamistas que usan estos programas han reducido ese pago en uno por ciento o incluso en cero. El pago mínimo de la FHA se ha bajado a 3.5%.
En resumen: olvídese de esas ideas preconcebidas de que le va a costar mucho trabajo que le aprueben un aprueben una solicitud para una hipoteca. Las normas son más flexible y no tan severas como se podría creer. Lo menos que uno podría hacer es echarles una ojeada.
Ken Harney es director ejecutivo del Centro Nacional de Desarrollo de Bienes Raíces.
KENNETH R. HARNEY / El Nuevo Herald
Página Web - 2017/07/27
Fuente: http://www.elnuevoherald.com/