El alza del dólar y las turbulencias económicas han alejado a los sudamericanos y otros compradoresEl mercado de los condominios de Miami puede volver a sufrir.
Los urbanizadores han empezado a cancelar proyectos, reducir precios y ofrecer incentivos - como acceso en jet privado - para apuntalar las ventas, medidas que evocan el desplome del mercado inmobiliario que castigó al sur de Florida con particular dureza.
Entre 2004 y 2008, el financiamiento barato y el alza de los precios llevaron a los desarrolladores inmobiliarios a construir unos 21.000 apartamentos en el centro de Miami. Muchas de esas unidades permanecieron vacías durante años.
Las constructoras, sin embargo, aseguran que, en esta ocasión, han tomado los debidos resguardos. Los compradores, por ejemplo, tienen que pagar un depósito equivalente a 50% del valor de la propiedad cuando comienza la construcción y las empresas han cancelado proyectos conforme el mercado pierde bríos.
De todos modos, no será fácil eludir el golpe. El número de transacciones relacionadas a condominios en Miami Beach cayó casi 20% en el cuarto trimestre de 2015 frente a igual lapso del año previo, mientras que los inventarios aumentaron en casi un tercio, indicó un informe elaborado por la firma de tasaciones Miller Samuel Inc. La media de los precios de ventas bajó 6,6%, según el reporte.
"El mercado de condominios ha llegado a su máximo", dice Neisen Kasdin, abogado especializado en bienes raíces de la firma Akerman LLP, en Miami.
"La velocidad de las ventas se ha desacelerado en forma considerable".
Muchas de las fuerzas que están afectando a Miami también golpean a los mercados de viviendas de lujo de Nueva York, el sur de California, Londres y Australia. El alza del dólar y el correspondiente debilitamiento de las monedas locales, el derrumbe de los precios del petróleo y otras materias primas y las turbulencias de la economía global han mermado el poder adquisitivo de los inversionistas no estadounidenses.
Al mismo tiempo, la agitación en los mercados bursátiles ha hecho que los inversionistas acaudalados de Estados Unidos sean más precavidos a la hora de comprar una vivienda. Los precios de los hogares de lujo en 10 ciudades globales aumentarán 1,7% este año, según las previsiones de la consultora inmobiliaria Knight Frank LLP, frente a un alza de 3% en 2015.
El mercado inmobiliario del sur de Florida es particularmente susceptible a los altibajos de la economía global debido a que los promotores inmobiliarios dependen de los compradores extranjeros, en especial sudamericanos, canadienses, rusos y otros europeos.
Después del colapso del mercado en 2009, "los únicos que venían -argentinos, venezolanos, brasileños- compraban mucho", cuenta Andrew Gerringer, director gerente de la consultora Marketing Directors. Aparte de aprovechar los descuentos, estos compradores se beneficiaron del fortalecimiento de sus monedas ante el dólar. Los urbanizadores es-tadounidenses enviaron equipos de ventas a la región. Ahora, los sudamericanos se están replegando. "Sin duda se ha desacelerado drásticamente", dice Gerringer.
Los inversionistas extranjeros han perdido interés conforme el valor de las monedas de sus países se ha devaluado frente al dólar. El real brasileño, por ejemplo, ha perdido cerca de 42% de su valor frente al dólar desde 2014 y el peso argentino más de 40%, según la consultora Integra Realty Resources.
Los desarrolladores inmobiliarios de Miami dicen que observan un aumento de la demanda de compradores de Nueva York y China en busca de una segunda vivienda, pero es improbable que eso reemplace la drástica caída de la demanda sudamericana.
"La profundidad del mercado chino, o del mercado europeo o canadiense, no basta para sustituir al comprador sudamericano", explica Anthony Graziano, director gerente sénior de Integra.
Carlos Rosso, presidente de desarrollo de condominios de Related Group, el mayor constructor de apartamentos de Miami, indica que vende cerca de 20 unidades a la semana en el área de Miami-Fort Lauderdale, un descenso frente al centenar a la semana que vendía el año pasado. La empresa redujo el precio de su proyecto de 60 pisos Auberge de US$9.150 por metro cuadrado hace un par de años a US$6.460 en la actualidad.
Si Related y sus socios no hubiesen rebajado los precios, probablemente habrían tenido que esperar hasta el próximo ciclo de auge para empezar a construir, señala Rosso. La construcción empezó hace dos meses y hasta el momento Related ha vendido cerca de 70 de las 350 unidades.
"Es un maratón, no una carrera de 100 metros. Esta es la parte del maratón en que bajamos un poco la velocidad", asevera.
Otros desarrolladores de Miami han suspendido o cancelado más de media decena de proyectos, desde Ion East Edgewater, una torre de 35 pisos, a Krystal Tower, que estaba siendo desarrollada por un promotor brasileño, según Integra Realty Resources Miami. En total, la cantidad de unidades en proyectos activos en la ciudad ha descendido 42%, según el informe.
El desarrollador de Aurora, un edificio de 61 unidades en el litoral de Miami, ofrece a los compradores una membresía gratuita en JetSmarter, un servicio que permite usar jets compartidos gratis. Tim Lobanov, director gerente de Verzasca Group, que desarrolló el edificio, dice que este beneficio tiene un valor de unos US$12.000 y busca atraer a los compradores neo-yorquinos. JetSmarter ofrece vuelos varias veces a la semana entre Nueva York y el sur de Florida.
Aunque profesionales del sector reconocen que el mercado se está enfriando, dicen que los bajos niveles de endeudamiento y la desaceleración de los nuevos proyectos impedirán que se repita el gigantesco exceso de oferta que caracterizó a la última crisis.
"No creo que se convierta en el baño de sangre que tuvimos la última vez", señala Gil Dezer, presidente de Dezer Development, constructora de condominios de lujo en Miami, como Residences by Armani Casa, cuyas ventas han caído de 20 al mes a cerca de 6 al mes.
En general, el año pasado se entregaron unas 1.200 unidades de apartamentos en Miami, frente a unas 10.000 unidades en 2008, según Integra. No obstante, se están construyendo más de 7.300 unidades, por lo que se prevé un aumento del inventario.
La mayoría de los promotores inmobiliarios de Miami se han protegido al copiarles el libreto a los urbanizadores sudamericanos. Muchos exigen que los compradores paguen un depósito de 50% del costo total de la propiedad cuando empieza la construcción. La obra no comienza hasta que 80% de las unidades hayan sido vendidas, lo que significa que los depósitos financian una parte importante de la construcción. Durante el último ciclo alcista, en cambio, los desarrolladores pedían un depósito de sólo 20% del valor del inmueble y les permitían a los compradores vender la unidad mientras todavía estaban bajo contrato.
Related y otras empresas han reducido su exigencia de depósitos de 50% a 30% para captar más compradores. Rosso señala que la compañía sólo lo hace cuando ha obtenido un préstamo para la construcción y no necesita depósitos adicionales para cubrir los costos puesto que ya ha vendido 80% de las unidades del edificio.
De todos modos, Rosso manifiesta que la empresa no contempla iniciar muchos proyectos en Miami en los próximos dos años y se concentrará en mercados como Argentina y México. "Una parte importante del ciclo es entender cuándo es hora de lanzar nuevas iniciativas y cuándo es hora de vender lo que se tiene", asevera.
LAURA KUSISTO / La Nación
Página Web - 2016/03/30
Fuente: http://www.lanacion.com.ar