Para la demanda de alto nivel económico interesada en este producto se presenta una ocasión sin precedentes
El lujo es un imán para las grandes fortunas, y tras el batacazo de los precios inmobiliarios, mucho más. El segmento del alto «standing» parecía inmune al ajuste general, pero el recorrido a la baja también ha llegado a las mansiones vip, aunque no tan intensamente. Los expertos calculan en algo más del 40% la caída acumulada desde máximos para los precios del mercado mayoritario, llegando al 70% en ciertas localizaciones. Por su parte, el recorte experimentado por las propiedades más exclusivas se mueve entre el 15% y el 25% en función de la zona, llegando al 30% en casos muy particulares. Para David Scheffler, director general de Engel & Völkers en España, “las caídas en primera residencia han sido más altas y en segunda un poco menos”.
La mayor resistencia de este nicho inmobiliario ha dependido del alto poder adquisitivo del cliente al que se dirige. Mientras el mercado hipotecario vivía sus horas más bajas, el grifo del crédito se cerró para la mayoría de la demanda. Aunque ahora está volviendo a gotear, la solvencia y el ahorro son esenciales para firmar una compraventa. El comprador de propiedades privilegiadas está al margen de estos vaivenes: “Solo un 30% de los clientes recurren a hipoteca” continúa Scheffler, un aspecto que corrobora José Luis Pérez Cremades, director general de Gilmar, señalando que “entre el 60% y el 70% de estas operaciones inmobiliarias se realiza sin apoyo financiero”.
Radiografía del alto «standing»
La disponibilidad de este producto se ha incrementado porque “algunos propietarios se vieron obligados a poner en venta sus propiedades, pero este proceso se ha ido desacelerando desde 2011”, indican desde Gilmar. Con la obra nueva parada en seco, la rotación de la segunda mano gana enteros. Manuel Abreu, adjunto a la dirección de HQ Realty, asegura que “hay empresas que tenían propiedades de alto 'standing' y lo rentabilizaban vía alquiler, y después han decidido capitalizar e invertir en segmentos más medianos”. El grueso de la oferta está en el Mediterráneo, donde se han registrado los mayores descuentos. Pero no toda la costa se ha comportado igual: “En Ibiza, Mallorca, Marbella o Costa Brava ya empiezan a producirse ligeros repuntes”, comenta Scheffler.
La vivienda premium de Madrid ha guardado mejor la distancia porque en la región hay “una economía más sólida que resiste mejor las caídas”, señala Pérez. Para HQ Realty, “En la urbanización La Finca y en Valdemarín no ha habido tanta depreciación. Se ha notado más en la parte externa de Majadahonda, Pozuelo y Boadilla”. El cliente que mira hacia este mercado busca calidad, espacio e intimidad. “Más que la casa en sí, quieren tener aparcamiento para varios coches, zonas accesibles, seguridad y privacidad, además de un buen entorno”, afirma Abreu. Los requerimientos del comprador no siguen una línea única. Desde Engel & Völkers aseguran que en islas como Ibiza se lleva “el chalet moderno y minimalista con la última tecnología domótica, pero también la típica finca rústica rodeada de naturaleza o el piso antiguo en Palma de Mallorca”.
El extranjero viene a quedarse
La época de inmovilidad ha quedado atrás. En la recuperación ha jugado un papel estrella el comprador extranjero, al que los profesionales consultados por ABC no dudan en calificar de salvador. Scheffler afirma que este perfil ha mantenido vivo el mercado en la costa y en las islas, mientras que Pérez destaca su “vigor inversor” y Abreu comenta que la intención de este alto "target" es “capitalizar fuera de su país”. Las operaciones de alto "standing" rubricadas por extranjeros suponen el 70%. El peso del foráneo dentro del mercado general también es notable. Según la última estadística del Consejo General del Notariado, protagonizaron el 21,4% de las compraventas realizadas en 2013, es decir, que una de cada cuatro viviendas pasaron a manos internacionales el pasado año.
Uno de los aspectos que alientan la entrada de capital de fuera podría ser la medida incluida en la Ley de Emprendedores, que concede el permiso de residencia a cambio de invertir medio millón de euros en el sector inmobiliario, pero aún es pronto para medir sus efectos. Estos compradores “quieren obtener una revaloración en unos seis años”, comenta Abreu, matizando que, “por pequeña que sea esa recuperación, les dará más beneficio que cualquier otra colocación de capital”. Alemanes y británicos siguen apostando fuerte, pero su superioridad está siendo eclipsada por otras procedencias atraídas por el clima, el estilo de vida y las comunicaciones.
Entre las nuevas incorporaciones están los rusos, que están focalizados, según Scheffler, en la Costas del Sol, Brava y Blanca con inversiones que llegan a los 10 millones de euros. Este especialista también apunta “la notable la presencia de franceses en la Costa Brava, sobre todo, en el norte”. En cuanto al cliente árabe, muy activo en Marbella en los 80 y 90, ahora vuelve de nuevo, pero de forma tímida. Otros extranjeros que están viniendo a España son los belgas, suizos, austriacos, suecos, noruegos, americanos e italianos. Latinoamérica también pisa fuerte, dado que “en Barcelona, se cierran operaciones con venezolanos y colombianos”, confirman desde Engels & Völkers. El mercado inmobiliario del lujo es ahora más global que nunca.
El nacional prefiere las grandes ciudades
La demanda nacional evalúa la vivienda exclusiva desde la cautela. La incertidumbre todavía tiene una influencia importante en las grandes fortunas españolas, que no hacen tantos movimientos como antes. Abreu indica que “ya no hay esa sensación de ‘nuevoriquismo’ tan del boom”, lo que ha hecho que la actividad del cliente español se haya estabilizado, que no despararecido. “Siempre habrá familias con dinero, no todos están en quiebra”, dice Scheffler, añadiendo que “el cliente nacional se ha dado cuenta de que la crisis no es el fin del mundo”.
El optimismo hace que en determinadas ubicaciones el comprador español esté equilibrado con el foráneo, sobre todo, en grandes ciudades. “En la zona alta de Barcelona hay mucho local, mientras que en casco viejo hay más extranjero”, indican desde Engels & Völkers, mientras que en el madrileño barrio de Salamanca un 60%-70% es español y el resto, extranjero.
A. ARAGÓN / ABC
Página Web - 2014/03/31
Fuente: http://www.abc.es