Prevén que mayor cantidad de promesas afectadas se daría en 2016, cuando se escrituren las ventas en verde y blanco efectuadas este año:
Nuevas exigencias de la banca para créditos y un eventual mayor deterioro de la economía local preocupan a estos sectores. Pese a ello, algunas empresas aseguran que no advierten aumentos de casos.
El "fantasma" que promete acechar al sector inmobiliario el próximo año se llama "desistimiento" o la incapacidad económica de un cliente para concretar o escriturar una promesa de compraventa de una vivienda.
En este rubro, y también en la banca (ver recuadro), admiten preocupación por un probable incremento en los desistimientos el próximo año. Algunas empresas -como lo afirmó Besalco la semana pasada- ya acusan aumentos en este aspecto, mientras que otras señalan que se verá durante 2016, cuando se escrituren las transacciones en verde o blanco de casas y departamentos efectuadas este año, que han empujado al mercado buscando sortear el pago de IVA a la venta que introdujo la reforma tributaria.
La preocupación se explica, en parte, porque a partir de 2016 comenzarán a regir las nuevas exigencias de provisiones a la banca sobre colocaciones hipotecarias para la vivienda, que consideran explícitamente la morosidad y la relación préstamo-garantía ( loan to value ) de los créditos. Este cambio derivaría en que los bancos financien solo hasta el 80% del valor de compra de una vivienda.
Nicolás Gumucio, gerente del área inmobiliaria de Toctoc.com, empresa de Iconstruye, ligada a la Cámara Chilena de la Construcción (CChC) , comentó que "la venta de este año ha sido mayoritariamente en verde, por lo que el próximo año al escriturar aumentará de manera importante el desistimiento, por las restricciones bancarias".
Gumucio estimó que los cierres fallidos de compras podrían duplicarse en comparación a 2015. Añadió que un "alza brusca en los desistimientos en 2016 podría generar una caída importante de las ventas y, por lo tanto, generarse un sobrestock de viviendas nuevas".
En octubre pasado, el área de Estudios Inmobiliarios de GfK Adimark indicó que la industria prevé escriturar 25 mil unidades el próximo año y que una proporción relevante está en riesgo. El segmento más afectado por las exigencias bancarias sería el que promesó viviendas de entre dos mil y cuatro mil UF
Mauricio Varela, gerente del negocio inmobiliario de Empresas Socovesa , sostuvo que "nos parece que los desistimientos serán un tema de preocupación para la industria durante 2016". De todos modos, indicó que han tomado medidas, y "estamos bien preparados para enfrentar lo que viene".
El gerente comercial de Inmobiliaria Aconcagua -filial de SalfaCorp-, Hanna Hodali, señaló que los desistimientos han disminuido en el caso de esta empresa en 2015, pero "son una variable a monitorear durante 2016".
Otro factor preocupante es la situación económica, afirmó el gerente general de Echeverría Izquierdo Inmobiliaria, Raimundo Cruzat , "porque si esta continúa deteriorándose y aumenta el desempleo, podría implicar que algunos usuarios que firmaron la promesa en blanco o en verde no contarán con las condiciones necesarias para acceder a un crédito al momento de la escritura".
Cruzat aseguró que en la inmobiliaria los desistimientos han disminuido. Respecto del nuevo escenario financiero, indicó que los bancos podrían ajustar sus provisiones en otros negocios antes que en el hipotecario. "Es probable que veamos a los bancos financiando hasta un 85% del valor de la vivienda y el 5% restante, que opera actualmente, se complete con alternativas tales como los créditos de consumo", sostuvo.
Rodrigo González, gerente general de Ingevec, planteó que aunque la normativa bancaria parte en 2016, este año ya se han internalizado las restricciones en las condiciones para promesas de compraventa y en las preaprobaciones de los créditos. Así, no debería sentirse un impacto "en forma importante" en las tasas de desistimiento, dijo.
El gerente general de Moller y Pérez-Cotapos, Marcos Retamal, indicó que a nivel general no han registrado cambios relevantes en este tema, pero señaló que "respecto de las promesas de compraventa de viviendas económicas, que representan cerca de 10% del total de nuestras ventas, hemos pasado de 15 a 21% de desistimientos, debido a que entregamos etapas más grandes que las anteriores y a que las recepciones municipales están más lentas, lo que afecta la capacidad de conseguir y mantener créditos hipotecarios por parte de los interesados".
Mitigaciones de riesgos
El gerente general de Paz Corp, Ariel Magendzo, comentó que los desistimientos en el caso de esta compañía se han mantenido bajos producto de exigencias que implementaron a partir de 2010 para reducir la posibilidad de que clientes se retracten. Una de las medidas es que el pie entregado garantice, al menos, el pago de una multa (15%) por desistimiento.
Sobre las exigencias bancarias, Magendzo afirmó que si bien pueden afectar la capacidad de compra de ciertas personas, "en el largo plazo estas medidas le dan mayor solidez y estabilidad al mercado en general".
Mauricio Varela, de Socovesa, explicó que la compañía ha implementado medidas de resguardo que apuntan a mejorar el perfil de riesgo de los clientes. En 2014 aumentaron el pie que exigen a 15% del valor de la propiedad, mientras que este año algunas filiales están solicitando el 20%.
Hanna Hodali, de Aconcagua, comentó que a los clientes les han entregado información de forma anticipada respecto del nuevo escenario en la banca.
Actividad
Las empresas esperan que en 2016 se registre un nivel importante de obras habitacionales en construcción.
Banco Central monitorea la situación con instituciones bancarias
Un posible aumento en los desistimientos fue un tema que preocupó incluso al Banco Central, que informalmente lo conversó hace unas semanas con algunos bancos para sondear la situación. Si bien, hasta ahora, no se detectaron cambios relevantes, la autoridad seguiría monitoreando el tema. "La preocupación es real", advierte un ejecutivo de un banco local. A su juicio, el riesgo que seguiría inquietando al Banco Central es una posible burbuja en el mercado inmobiliario con impacto en la estabilidad financiera. "El sector inmobiliario contabiliza las ventas cuando se hacen las promesas, pero desde ese momento hasta que la inmobiliaria recibe la plata hay un rezago largo que, además, está condicionado a que un banco entregue el crédito. Eso hoy se está poniendo más difícil", afirma.
Pese a que las tasas de interés hipotecarias siguen en mínimos, la banca ya reporta condiciones más restrictivas para aprobar préstamos, y en algunos casos se han producido más desistimientos. "Nosotros sí hemos visto promesas que se caen, porque no se consigue aprobar el crédito", asegura un analista de un banco. "Se empezó a ver, sobre todo, en segmentos de mayor riesgo", agrega un ejecutivo de otro banco.
En caso de que esta situación se agudice, analistas advierten que se podrían observar problemas en las inmobiliarias para cumplir con sus pagos a proveedores e, incluso, en un caso extremo, la quiebra de empresas y caída en el empleo de la construcción. También podrían caer los precios de las viviendas.
Pese a todo, para el Banco Central representa una tranquilidad que los bancos otorguen créditos a quienes puedan pagarlos efectivamente.
El Mercurio
Página Web - 2015/12/07
Fuente: http://diario.elmercurio.com