Inmobiliarias requerirían más capital propio para proyectos por norma de Sbif (CHILE)

Aseguran que desde que se conoció la norma, la banca ha disminuido los montos de financiamiento.

El Método Estándar de Provisiones para Créditos Hipotecarios ha generado ruido. De hecho, la Cámara Chilena de la Construcción (CChC) advirtió en abril que esa norma, de la Superintendencia de Bancos e Instituciones Financieras (SBIF), restringirá el acceso a vivienda. Pero en una segunda lectura la nueva regulación también afectaría a otros actores relevantes del sector.

Se trata de las empresas inmobiliarias, las que podrían ver reducido el porcentaje de los montos de préstamos que reciben para financiar sus proyectos, respecto a  la inversión total que realizan en los mismos, dicen fuentes del sector consultadas por La Tercera.

Esa norma busca que las provisiones (reservas que hacen los bancos ante eventualidades, por ejemplo, de no pago) representen adecuadamente el riesgo de crédito. En lo técnico, establece un método estándar para computar las provisiones mínimas sobre colocaciones hipotecarias e incluye, explícitamente, la morosidad y la relación préstamo a garantía.

En lo concreto, desincentivará a los bancos a dar créditos a las personas por más del 80% del valor de una propiedad, dado que si prestan más, tendrán que provisionar más. Por otro lado, los compradores de una vivienda requerirán de un ahorro, para pagar el pie, mayor respecto del de hoy, cuando los hipotecarios son, en general, por hasta el 90%.

Si bien la disposición, que comienza a regir en enero de 2016, apunta a los consumidores, también tendría un efecto rebote en las inmobiliarias. En esa línea, y sumado al contexto económico y la incertidumbre, es “sumamente probable que los bancos se resguarden y aumenten las provisiones para los créditos hipotecarios. Y cuando éstos se restringen, hay menos clientes y se hace más riesgoso el negocio y, por tanto, el banco quiere cuidar su plata y le va a exigir más a la inmobiliaria”, declara Gonzalo Gómez, gerente comercial de Proyecta Inmobiliaria.

Y aunque el porcentaje de los préstamos que entregan los bancos a un proyecto depende de la firma que lo ejecute -de su perfil de riesgo, por ejemplo-, en el escenario descrito éste podría disminuir, agrega Gómez: “Por lo general, los bancos financian el 100% del valor del terreno o el 70% de la inversión total, aproximadamente”, comenta respecto de lo actual.

En la industria señalan incluso que eso ya ha comenzado a ocurrir. “Antes conseguíamos un 100% de financiamiento; hoy estamos entre el 80% y el 85%. Seguramente, es por efecto de esto”, consigna Andrés Ergas, gerente comercial de Ralei Grupo Inmobiliario. Esa baja, cuenta, se dio en un plazo aproximado de seis meses, lo que coincide con la fecha en que la normativa fue emitida por la SBIF: diciembre de 2014. “Las inmobiliarias están poniendo más plata (propia); se van a apalancar menos y, bueno, se van a encarecer los proyectos”, complementa.

Riesgos

Nicolás Herrera y Priscilla Matos concuerdan en que las compañías del sector necesitarán más capital propio para sus inversiones. El socio y la analista, respectivamente, del área de finanzas corporativas y transacciones de la consultora BDO, detallan que eso tendría otros efectos. Uno es el posible aumento del costo final de las viviendas -que se sumaría a las alzas recientes que, según Portalinmobiliario.com, ascienden a 45% en cuatro años- y que, al menos en parte, podría traspasarse a las personas.

Otra derivada, advierten en BDO, sería una eventual concentración de la industria. “Las inmobiliarias más pequeñas, que en general hipotecan el terreno y requieren de un financiamiento mayor, podrían verse desplazadas por otras más grandes, con más espaldas y acceso al sistema financiero”.

Hay más. Como las personas requerirán un pie más elevado a la hora de concretar la compra de una vivienda, las inmobiliarias verán limitada su capacidad de venta, dice Mariela Urbina, analista de banca de la clasificadora de riesgos ICR. “Van a tener que buscarse aquellos clientes que tengan un monto para financiar el pie. Eso les va a restringir el mercado”, asegura.