El centro cambia su fisonomía con inversores que ven oportunidades y gente del Oeste que busca departamentos con amenities. Los primeros se levantaron en 2011, y desde 2017 el Código Urbano regula su construcción.
Ituzaingó cambió. Crecieron nuevas sombras, aparecieron más vehículos y están por cumplir 10 años los ruidos de obra que ya forman parte del paisaje de la renovada fisonomía del área central, donde se suceden las construcciones en altura.
Esa metamorfosis urbana se apoya en los datos de la secretaría de Planificación, Desarrollo Urbano y Ambiente municipal: hay 49 edificios, entre los habitados y los que están en obra, mientras otros 18 están próximos a ser aprobados por la Comuna para su construcción.
A punto de cumplir un cuarto de siglo como Municipio, ya emancipado del viejo Morón, el Poder Ejecutivo y el Concejo Deliberante de Ituzaingó recién aprobaron un cambio en el código de construcción en 2011, en lo que fue el primer paso para la habilitación de edificios.
En los cuatro años iniciales se aprobaron 12, entre los que resaltó el emprendimiento “Durban Mansilla”, no sólo por ser el primero sino porque llegaba al tope de 21 metros. Dividido en dos torres, con las modificaciones posteriores que sufrió el Código llegó a los 10 pisos, límite final para el área central del distrito y también para la avenida Néstor Kirchner (ex Rivadavia), siempre que cumpla con los requisitos de dos cuerpos.
“El tipo de cliente que busca los departamentos siempre es de la zona. Nació en Ituzaingó, tal vez alguno se fue a Capital y volvió. Son del distrito y también de Padua, Castelar, a lo sumo Merlo o Morón. Varios de los que compraron para los hijos destacan los retiros laterales”, explica Nerina Alli, dueña de una inmobiliaria en la zona.
Recién en noviembre de 2017 se aprobó el Código de Planeamiento Urbano (CPU) que regula todo el distrito. Quedó establecido que en la zona delimitada por Pirán, Lavalle, Camacuá y las vías del tren Sarmiento (lado Norte); y en Arengreen, Firpo, Gelpi, Gazcón y las vías (lado Sur) se pueden construir hasta 27 metros. Las veredas que enfrentan a las cuadras del límite, las bautizaron “zona espejo”, donde también se pueden replicar las alturas máximas.
Luego bajan a una zona “fuelle”, hasta llegar a los 9 metros en la mayoría del distrito. Tras el nuevo CPU, el año pasado se aprobaron seis y este año siete edificios, además de otros 18 en proceso de aprobación.
Otro operador inmobiliario analiza este momento del mercado: “Al principio los monoambientes no bajaban de los 80 mil dólares, pero con la llegada de más constructoras y la crisis económica bajaron los precios. Se consiguen por bastante menos”.
Según comentan en las inmobiliarias, entre los compradores también hay gente mayor, que por mantenimiento o seguridad, vende la casa y compra dos departamentos. Otro potencial cliente es la gente joven, que opta por pagar el 30% de anticipo y el saldo en 36 ó 60 cuotas en pesos.
En el mercado son auspiciosos pese a la crisis. “Ituzaingó es un lugar que -a diferencia de otros partidos del Oeste- todavía no tocó su techo y tiene mucho potencial. La demanda de departamentos también proviene de clientes que no viven en Ituzaingó, y que buscan invertir acá. El público que busca departamentos de un ambiente, generalmente incluye a los inversores que les interesa obtener un mayor precio de reventa o una renta mensual".
Y agrega: "Mientras que la compra de los departamentos de dos ambientes incluye un público más amplio, muchos son los inversores, pero también están los que lo compran como vivienda definitiva, buscando la comodidad de estar más cerca de las áreas comerciales y de vivir en un edificio, muchos con seguridad propia”, remarca Ramón Ferrero, de Ferrero Propiedades, una de las inmobiliarias más antiguas.
Un cuestionado proyecto hotelero
Cuando en 2017 se trató en el Concejo el nuevo Código Urbano, hubo un fuerte reclamo de los vecinos de Parque Leloir por la aprobación del Thays Parque Leloir, un hotel de la cadena Hilton, porque fue el último proyecto aprobado por de vía de excepción. En reemplazo de esa zona gris, muy cuestionada por su arbitrariedad, entró en vigencia la nueva figura del “convenio urbanístico”, por el que ya hay siete obras aprobadas en ese marco.
“Parque Leloir sigue siendo zona ecológicamente protegida. En el CPU establecemos y pedimos el relevamiento arbóreo para todos los casos, donde se le exige al desarrollador que tenga en cuenta ese punto para -en caso de ser necesario- trasplantar esos ejemplares. Y si no, modificar y adaptar el proyecto a la masa arbórea que tiene, más las reposiciones”, remarca Martín Rossi, secretario de Planificación de Ituzaingó. Aclara que cuando hay emprendimientos más grandes, como el caso de Thays Parque Leloir, envían el proyecto para que lo estudie la Universidad Nacional de Hurlingham (UNAHUR).
HS
Pedro Gianello / Clarín
Página Web - 2019/12/01
Fuente: https://www.clarin.com/