Por qué los desarrolladores comenzarán a construir para la clase media (ARGENTINA)

La financiación cambia las reglas de juego porque entra en escena el comprador que adquiere una propiedad para vivir

Con la irrupción del crédito hipotecario cambia la foto del mercado inmobiliario. "Se modifica la lógica del negocio del desarrollador y hasta de los propios alquileres que eran un mal necesario para quien no podía comprar. Habrá mayor stock de unidades en el suburbano", anticipa Gustavo Ortolá a cargo de la dirección comercial de Distrito Las Artes, un desarrollo de US$ 1000 millones de inversión que la Corporación América construye en Córdoba.

El nuevo escenario impulsará a que los desarrolladores dejen de construir sólo para el inversor. La demanda por parte de quien compra una vivienda para habitar incrementará la exigencia en la calidad constructiva, las terminaciones y los proyectos. El crédito obliga un replanteo."El modelo de inversores para inversores no era sustentable y las nuevas reglas obligan a trabajar con mayor profesionalismo. Se generarán negocios genuinos y no bonos de ladrillos", analiza Marcelo Satulovsky, consultor en desarrollos urbanos inmobiliarios, y anticipa que en un plazo de entre un año y medio y dos, la aparición de un stock de oferta nueva para el usuario final. Igual, aclara que el inversor no quedará fuera de la partida. Será clave a la hora de apostar a barrios que necesitan desarrollarse.

Si el plan de créditos prospera y las variables macro acompañan, los desarrolladores se animarán con proyectos fuera del corredor norte de la ciudad y de la provincia de Buenos Aires, los más caros con incidencias que superan los US$ 1000/m2. Es decir habrá mayor oferta en barrios que sólo se mueven con financiación. "Hay que balancear al mercado, dejar de pelear por las tierras as codiciadas", agrega Satulovsky y plantea la necesidad de generar procesos de desarrollo y de crear valor en economías locales.
d. Foto: Archivo

La financiación cambia las reglas de juego porque entra en escena el comprador que adquiere una propiedad para vivir . De hecho, hay desarrolladoras que sacan del cajón los emprendimientos para el segmento medio. "Durante años se construyó para el 10 por ciento más rico del país. El crédito permite que nos animemos a zonas frías, barrios buenos que no avanzan si no hay financiación", afirma Llambías, quien también es socio de Red Consulting and Management, la desarrolladora con la que avanza en un emprendimiento de US$ 40 millones de inversión en obra que se construirá en la ex planta de Aurora, ubicada en Lope de Vega y Juan B. Justo. "Para avanzar necesitamos crédito nosotros y para las 350 familias que compren", agrega. De esta forma pone en la agenda la necesidad de los créditos intermedios. Otra desarrolladora que piensa en el segmento medio con unidades que se vendan desde US$ 2300/m2 es CMNV. En la desarrolladora analizan la generación de una marca y productos en los que se utilicen sistemas constructivos de calidad pero más eficientes en costos y tiempos.

De todas formas para que los emprendimientos para el segmento medio avancen es clave la implementación del crédito puente. Es el que los desarrolladores pueden transferir al comprador. Se anunciaría sobre la segunda parte del año y es clave para que se reactive la obra nueva pensada para la clase media. "Hoy la demora en las escrituras de las unidades terminadas hace que no sean aptas para el crédito", explica Hernán Nucifora, socio gerente de la desarrolladora Global Investments, quien negocia un crédito puente con una entidad oficial pero los números no le cierran. Las tasas rondan el 26 por ciento y se hace inviable. "El costo financiero para un crédito de $180 millones era de $ 40 millones en tres años", detalla. Otro tema fundamental para el sector: los tiempos de los procesos administrativos. Las habilitaciones, permisos y finales de obra. Hoy escriturar una unidad nueva pueda demandar más de un año y medio. "En Perú por ejemplo existe la figura hipoteca de bien futuro que permite hipotecar la unidad en construcción", plantea una opción Mario Gómez, director de Le Bleu.

Respecto al impacto de una mayor demanda en las unidades de menos que US$ 200.000 que son las que califican para las líneas de crédito, en el mercado afirman que si bien puede generarse una burbuja en las usadas, no es un tema que preocupe al sector. "Surgirá mayor competencia y nuevos emprendimientos", afirma Belio. Hay que tener en cuenta que el comprador será más exigente que el inversor que adquiría una propiedad para alquilar. "Venimos de un mercado que validaba la suba de precios un mercado chico que se despegaba de la capacidad adquisitiva", analiza Satulovsky.