La vivienda ya ha bajado de precio cerca de un 50% desde el pico que alcanzó a finales de 2007, y todavía hay que esperar más recortes. Sin embargo, a estos precios, muchos particulares están ya pensando en la opción de una compra como inversión
La vivienda ya ha bajado de precio cerca de un 50% desde el pico que alcanzó a finales de 2007, y todavía hay que esperar más recortes. Ni siquiera la rebaja de tipos de interés anunciada por el Banco Central Europeo hace unas semanas será capaz de frenar la tendencia bajista de los precios, pese a que la medida supone un abaratamiento del crédito. Sin embargo, a estos precios, muchos particulares están ya pensando en la opción de una compra como inversión, para alquilar de nuevo el piso. Coger el precio en mínimos es imposible, pero no hay que dejar de vigilar el mercado para cuando salte la oportunidad.
También hay que tener en cuenta que los alquileres se están moviendo a la baja. Así, el precio del alquiler registró una caída del 5,7% en octubre respecto al mismo mes del año anterior y del 0,4% sobre septiembre, hasta situarse en 6,96 euros el metro cuadrado, según datos del portal inmobiliario fotocasa.es. En mayo de 2007 se registró el precio máximo en 10,12 euros el metro cuadrado. Desde entonces, el precio del alquiler acumula una caída del 31,2%. De alguna forma, el precio se ajusta al poder adquisitivo de los españoles, por lo que a la hora de comprar un piso con vistas a alquilar, conviene hacer bien los números e hilar muy fino.
Según explican los expertos de Alfa Inmobiliaria, "hacer rentable una inversión de esta magnitud, no es una tarea sencilla, y una mala decisión tomada en base a una información errónea, nos afectará económicamente durante años". Con el objetivo de ayudar a identificar, con criterios profesionales como saber si una vivienda adquirida para alquilar tiene un precio adecuado, estos expertos hacen una serie de recomendaciones.
Existe una forma habitual de poner el precio al alquiler de una vivienda que consiste, básicamente, en conocer cuál es el precio de otras propiedades similares, en la misma zona. Para ello basta con consultar a los vecinos o comerciales del barrio, o adentrarse en internet. Pero existe otra forma muy útil, sencilla y mucho más profesional que le ayudarán tomar una decisión con criterios mucho más objetivos y profesionales.
Uno de los métodos más populares es el denominado PER, que consiste en relacionar el número de veces que el precio de la vivienda contiene al precio que aporta el alquiler. Por ejemplo, si una casa tiene un valor de 250.000 euros y su alquiler es de 6.800 euros anuales, quiere decir que tardaremos casi 37 años en recuperar la inversión realizada, un periodo de tiempo demasiado prolongado.
Por ejemplo, un piso en Madrid, en el barrio de Aluche (calle Illescas) de 75 metros cuadrados y para entrar a vivir tiene un precio de 142.000 euros. En el mismo barrio se puede alquilar un piso de 70 metros, totalmente reformado y para entrar a vivir por 650 euros mensuales, por lo que sacaremos por él al año 7.800 euros. Si dividimos los 142.000 euros que nos cuesta el piso entre los 7.800 euros, sacamos un PER de 18 veces, que son los años que tardaremos en recuperar la inversión.
En España, la media histórica para recuperar una inversión a través del alquiler ha estado en 19,5 años, según los datos de Alfa Inmobiliaria, por lo que el ratio del ejemplo nos indicaría que estamos en precio. En plena burbuja inmobiliaria llegó hasta el 32,2 y desde 2010 se sitúa en 25,6. En general, España ha tenido tradicionalmente uno de los índices PER más altos del mundo, situándose Madrid y Barcelona a la cabeza con 27, apuntan en Alfa.
Otro método de medición es la rentabilidad que obtendría un inversor que comprara una casa para alquilarla. Por ejemplo, alguien que compra una vivienda por 300.000 euros y obtiene 7.200 de alquiler al año, tendría una rentabilidad del 2,5%. En España, explican en Alfa Inmobiliaria, la rentabilidad bruta de una vivienda ronda el 4%. Este ratio habría que compararlo con su coste de oportunidad, que, por ejemplo, es lo que obtendríamos si contratásemos un depósito bancario en lugar de comprar el piso. Pero como recuerdan en Alfa Inmobiliaria, hay un matiz importante porque "las rentas los alquileres se actualizan según el IPC y el dinero no".
Con todo, antes era distinto pues las rentabilidades eran muy superiores, al sumarse el dinero obtenido por el alquiler más la propia revalorización del piso. Como explica Jesús Carroza, consejero delegado de Alquiler Seguro, ahora hemos pasado a un mercado con "rentabilidades mucho más coherentes que han echado a los especuladores y han atraído a los inversores". En su opinión, este mercado está emergiendo y se está abriendo tanto a particulares como a inversores más profesionales que buscan rentabilidad y compran paquetes de varias viviendas ya alquiladas.
Entre los peligros a los que habría que hacer frente, advierte Carroza, está el impago, la posibilidad de que el propietario tope con un inquilino moroso. De hecho, ayer mismo supimos que la morosidad bancaria se acerca peligrosamente al 13%. En este sentido, empresas como Alquiler Seguro están especializadas en la reducción de impagos.
Además, hay otro riesgo evidente y que consiste en la posibilidad de que la vivienda siga bajando a tasas más pronunciadas. El descenso que llevan acumulado los precios de los pisos es del 50%, pero hace unos días, la agencia Standard & Poor's advirtió que todavía no hemos visto el suelo y que debemos esperar más caídas.
Finanzas
Página Web - 2013/11/19
Fuente: http://www.finanzas.com/
En el tercer trimestre de este año se realizaron 70.196 transacciones, un 6,8% menos que en el mismo periodo de 2012
Los créditos morosos de la banca escalaron en septiembre al 12,6% de toda la cartera tras sufrir durante este mes la mayor subida de lo que va de 2013, según los datos que ha publicado el Banco de España. El fuerte repunte de los impagos, que aumentaron un 3,6% y acumulan ya